二手房买卖的具体流程，二手房交易流程

背景，12月刚刚在上海完成了第二套房的交易,没有中介，全通过自己解决，有能力把整个交易过程经验分享出来。

目的，无论身边的朋友还是网上很多普通购房者都对二手房交易流程知之甚少，而现在中介的素质又是相当的差，有的时候甚至没办法指望他们，所以让更多的人了解交易流程是有必要的。

说明，以我所在城市上海为例，其他地区的情况在细节上可能会有一些出入，但大方向上不会相差很多。

一、二手房买卖的具体流程

第一步，找房

这个显然是废话了，无论你是买亲戚朋友的房源也好，通过中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子。

第二步，做产调。(中介叫查档，专业点好不好?拿着产权证，户主身份证去才能调!)所谓产调，指到房屋所在地区的交易中心查询房屋产权状况。目的，了解房屋的产权所有人，抵押状况，交易状况。过程，很简单，到交易中心，报出房屋的具体地址，费用，交5块钱就行了。时间，10分钟左右。

产调是很重要的手续，能保证你所买房屋的产权人是否真实，是否有抵押贷款，有没有被法院冻结，是否已经在进行二手房交易等等。产调的结果如果一切正常，那么才可以考虑下面的买卖。如果是有问题的房子，那么您看着办吧。

第三步，谈买卖条件

价格。不用多讲了。需要提出的是未来合同上的价格将决定税金和贷款的金额，因此要自己权衡好这个成交价。

付款方式，定金多少，首付款多少，贷款多少，尾款多少。

交房日期。通常可以约定在产权转移完成后的一个星期内，也可以自行约定。4，交房条件。毛坯，或者是装修，包含哪些家具，家电。维修基金是否赠送。

谈好上面的条件后应该要付定金了，这个是我比较纠结的。本身是没有定金合同这一个标准协议存在的，当然如果你找了中介的话，他们给你签的那个所谓定金合同是否具有赔偿效力我并不清楚。但是没有中介的情况下，仅仅买卖双方间交付了定金，手写的定金合同不能保证一定具有赔偿效力。

我这次的经验是没有先付定金，直接在签好买卖合同之后与首付一起付掉了，但在买卖合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有赔偿效力的。

但是如果卖房人很强势或者房子很抢手，买家是需要支付定金保证权益的。那么在付了定金以后，写好受据，双方手写个定金协议吧。

第四步，起草买卖合同

买卖合同是有标准版本的，可以在网上下载。下载到文本后，双方一起按照合同每项条款，一项一项填进去就可以了。解释里面两个专业术语：权力转移：指房屋产权从卖家更名到买家。

转移占有：指卖方交房给买房。

除了上面两个术语外，其他都是很好理解的文字。合同的补充条款部分是空白，相关内容需要自己增加。我的建议是在补充条款部分上写明下面内容：

违约赔偿具体约定。在合同正文里的违约赔偿部分比较简单，可以在这部分详细的重新约定一次。

如果卖方是到手价，那么这里要写明所有费用和税费由买房承担。

附件三是付款协议，这里要具体写明款项的支付方式和世间。非常重要的一点，补充条款和附件三的部分由于要写很多文字，所以一定要在事先准备好，并打印出来，到签合同的时候直接粘到合同上就可以了，要不然合同当天手写会累晕的。按照现在的情况，合同最少要打印7份，所以这个东西也要最少打7份。

第五步，签买卖合同

前面所有准备工作完成后，买卖双方去交易中心签买卖合同。

所需材料，买卖双方，身份证，户口本，结婚证或相应证明的原件，印章，房产证原件，相关复印件若干。。程序，在交易中心前台拿个号，到相应的柜台按照提示办理就可以了。时间，约一小时。

费用，买卖合同5元每本。

买卖合同都是当场打印的，服务人员会询问房屋的价格，过户的时间，这些连同房屋基本信息会一并打印在合同上面。其余的空白地方需要手填，根据事先准备好的合同草稿，填上去并不是很困难。由于限购政策，在补充条款的部分，交易中心会要求买方在购房人家庭成员情况申报表，需要买方签名盖章。

把上面准备好的补充条款和付款部分直接粘到合同上面，之后要在粘贴的部分骑缝签字和盖章。

买卖合同签好后，这次交易就已经成功了一大半了。

买卖合同一共需要7本，其中买卖双方各一本，银行一本，交易中心三本，未来物业管理中心一本。如果申请首期监管的话，那么要再加一本给监管中心。

第六步，首付和缴税

付首付一定要在银行柜台转帐，并妥善保留好转帐凭证。

缴税可以在过户当天，也可以在签合同当天。不考虑未来契税上涨因素的话，这个税当然是在过户当天再交比较好。当然如果不在乎这点钱的话，早交掉也省心。

首先在交易中心的税务柜台去核价，通常按照市价成交的房子，核出来的价格就是合同价格。如果你为了避税做低了价格，那么核价出的价格有可能要比合同价高。

核价之后，凭核价单，产调单(第二步里得到的)，房产证，买卖合同，身份证，提交给交易中心的税务部门核税。等待核税结果出来后，去缴税后，可以拿到相应的完税凭证。税费：

满5年，唯一，普通住宅，卖家无税，买家契税1.5%。普通住宅买方的契税是1.5%，非普通住宅的契税是3%。

除上述情况，卖家均要缴营业税和所得税，如是普通住宅，可以选择总价6.55%或差价30.55%两种方式的一个，如是非普通住宅，总价的选择变成7.55%.所需时间，大概一小时。

第七步，银行贷款

所需材料，身份证，结婚证，户口本，买卖合同，首付证明，收入证明，外地户口还需要税单和银行流水单，公积金帐号。

带齐所有资料，去你想要贷款的银行网点，提交材料。

受理后，会给你一张表格。之后，拿着这张表格，去浦东的房管中心查询申请人名下的房屋状况，以此确定申请人是第几套房。在申请的一个星期后，去拿到查询结果，交给银行，开始进入银行审批程序。

银行的审批程序通常会在一个星期内完成。银行审批通过后，去银行签署住房贷款合同。签好合同后，拿到合同，一张申请书和一张委托书。所需时间，合计两个星期。

银行贷款是很关键的事，这里我建议各位和我一样，找贷款中介帮忙，费用是在1000-2000之间。贷款中介也许可以帮你争取到利率优惠，即便不能的话，通过相熟的银行也能保证你的贷款年限和放款都能达到你的要求。

第八步，过户

所需材料，买卖合同，贷款合同，申请书，委托书，完税单，房产证，身份证。贷款的事情搞定后，把所有材料拿到交易中心就可以申请过户了。受理完毕后会给买方一张收件收据，20天后就可以凭收件收据领取属于买方的房产证了。

所需时间，20天。这个时间可以最快缩短至3天，但是要花费一定的费用，还需要找到相关的人。

第九步，放贷及交房

买方拿到产证后，会同时拿到他项抵押权证。将新的产证复印件和他项抵押权证原件一起交给银行，银行将在3-5天之内完成放款。

很重要的提醒各位：银行利率的最终确定，是以放款当日的利率标准算，并不是以贷款合同签署之日算。

完成贷款放款后，按照合同的约定与卖方完成交房。包括结清水电费，水电煤维修基金过户更名。一切完成后，支付尾款，交易正式结束。

二、二手房交易流程

1、挂盘

业主找到房地产中介机构，进行房源委托，中介机构会现场核实房屋信息，并进行房源登记，如果有钥匙，还会开具钥匙委托的书面收据。

然后把房源信息录入房产交易平台，录入完成之后，房源就可以往外展示了，客户就可以直接在网上，看房源的详细信息。这个步骤，行业叫挂盘。

2、带看

如果有客户对所挂盘的房源感兴趣，房地产经纪人就需要进行带看前的准备了，跟客户确定看房时间，如果有钥匙，直接带上钥匙，如果没有钥匙，同时需要跟业主确定看房时间。

进行带看，也就是带客户看房。

3、洽谈

如果客户看上房源，房产经纪人就需要充当中间人的角色，了解买卖双方的情况，包括不限于，买家的购房资质、心理价位预期等等。卖家的心理预期，卖家的情况等等。

假如买卖双方有了彼此初步的共识，这个时候，就可以约买卖双方见面洽谈了。达成进一步的共识，就可以往前一步了。

4、签约

在三方都在场，并且买卖双方达成共识的情况下，起草买卖合同，买方、卖方、中介机构三方现场签约，同时，交纳定金，出具贷款方案。

5、面签

经纪机构贷款专员选定贷款银行，跟买卖双方约定时间，按银行的通知，去贷款银行现场进行面签。卖方提供相关资料(身份证原件，产权证原件，银行卡)，买方提供相关资料(身份证原件、征信报告，银行卡流水，结婚证、银行卡)。贷款银行客户经理，会对买卖双方一一落实房产交易情况，落实没有问题，现场签署贷款合同。

6、评估

第三方评估公司，对房屋进行评估，出具房屋总价评估报告，并把报告提交给买家所在的贷款银行。

7、批贷

贷款合同通过银行各部门的签字，批贷。

8、过户

买方，卖方、经纪机构三方到房管局，经纪机构协助办理房产过户手续，网签，并缴纳相关税费，等待出新的房本。

9、抵押

新的房本在所在的贷款银行，重新抵押登记，出他项权利证，发放贷款。

10、交割

房子交接到新业主手里，结清相关费用，原业主，配合新业主进行所有相关燃气、水、电，户主更名等等，也包括户口迁出。